Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi 2026

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, hem arsa sahipleri hem de müteahhitler (yükleniciler) için oldukça karmaşık bir süreçtir. Kat karşı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi, taraflar arasında akdedilecek protokolle veya mahkeme yoluyla mümkündür.

Tek taraflı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün değildir. Taraflar arasında uyuşmazlık olması halinde mahkemeye başvurulması gerekir. Yapılan yargılamada, özellikle inşaatın tamamlanma oranına göre feshin sonuçları “geriye etkili” veya “ileriye etkili” olarak değişiklik gösterir.

Bu rehberimizde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin nasıl sona erdirileceğini, fesih şartlarını ve özellikle kentsel dönüşüm sürecinde imza vermeyen maliklerin haklarını hakkında bilgi verilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Hukuki literatürde “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak da bilinen bu yapı, müteahhidin bir arsa üzerinde yapı inşa etme borcuna karşılık, arsa sahibinin bu yapıdaki belirli bağımsız bölümleri (daire/dükkan) müteahhide devretmeyi üstlendiği bir sözleşmedir:

• Eser Sözleşmesi: Müteahhidin inşaat yapma yükümlülüğünü temsil eder.
• Taşınmaz Satış Vaadi: Arsa sahibinin tapu devretme borcunu temsil eder.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde taşınmaz satış vaadi niteliği barındırdığı için noter yoluyla yapılması gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erdirilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesinin iki yolu vardır;

• Taraflar anlaşarak bir protokol kapsamında sona erdirmesi,
• Arsa sahibinin bir veya birkaçı ya da müteahhit tarafından mahkeme başvurması

Tek taraflı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilme imkanı yoktur. Mahkeme yoluyla sözleşmenin feshedilmesi veya sözleşmeden dönülmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Protokolü Nasıl Hazırlamalıdır?

Taraflar arasında noter onaylı sözleşme akdedilmesinden sonra, yine taraflar anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkündür. Noter onaylı sözleşme imzalanmamış ve sözleşmenin ifasına başlanılmamışsa, zaten sözleşmenin feshedilmesine ihtiyaç yoktur. Nitekim ortada geçerli bir sözleşmeden feshedilme imkânı yoktur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi fesih protokolünde; sözleşmenin hangi şartlarda sona erdiği, ibra şartları detaylıca belirtilmelidir. Taraflar arasında sonradan bir uyuşmazlık çıkmaması için dikkatlice hazırlanmalıdır.

Kat Karşılığı Sözleşmenin Feshi Şartları Nelerdir?

Taraflardan birinin mahkeme yoluyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirebilmesi için şu şartlar aranmaktadır:

• Muaccel Borç: Taraflardan birinin edimini yerine getirme zamanının gelmiş olması.
• Kendi Edimini Yerine Getirme: Fesih isteyen tarafın, kendi üzerine düşen yükümlülüğü (örneğin arsa teslimi) yerine getirmiş olması gerekir.
• Hukuken Geçerli Sebebe Dayanma: Müteahhitin işe başlamaması veya arsa sahiplerinin arsayı inşaata hazır etmemesi gibi haklı bir sebebe dayanmalıdır.
• Fesih Bildirimi ve Süre: Taraflar hak ve yükümlülüklerine süre belirlenmemişse, ihtarname yoluyla yerine getirilmesi için süre verilmelidir. Buna mehil denilmektedir. Sözleşmenin diğer tarafına ihtarname gönderilerek uygun bir süre verilmeli ve “aksi halde fesih yoluna gidileceği” ihtar edilmelidir.

• Dava Şartı: Taraflar anlaşamıyorsa, sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla (ihtarnameyle) sona erdirmek mümkün değildir. Dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçin İhtarname Gönderilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için ihtarname göndermenin iki amacı vardır:

• Temerrüde Düşürme: sözleşmede yükümlülüğüne dair bir belirli süre olmaması halinde, müteahhitte söz konusu yükümlülüğe uyması için süre verilir. Buna temerrüde düşürme, yani sözleşmeye uymadığını ortaya koymaktadır. Sözleşmede yükümlülük için, örneğin inşaat ruhsatı alma süresi, bir süre belirlenmişse temerrüt için ihtarnameye gerek yoktur.
• Aynen İfaya Zorlama: Sözleşme taraflardan birinin sözleşmeye uyması için uyarma, aksi takdirde yasal yollara başvurulacağına yönelik ihtardır.

Yargıtay 23. HD., 2016/3881 E., 2018/5631 K., 04.12.2018 tarihli kararında ihtarnamenin temerrüt sonuçları doğuracak bir şekilde hazırlanması gerektiğini ifade etmiştir:

: “…Somut olayda davacılar tarafından davalı yükleniciye 04.02.2013 tarihinde ihtarname gönderilerek sözleşme şartlarına uyulması talep edilmiştir. 04.02.2013 tarihli ihtarnamenin temerrüt ihtarı şartlarını taşımadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece ihtarnamenin temerrüt ihtarı mahiyetinde olduğu kabul edilerek faize hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir…”,

Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Davası Sebepleri Nelerdir?

Kat karşılığı İnşaat sözleşmesinde fesih sebepleri için ilk olarak sözleşmenin hükümlerinin incelenmesi gerekmektedir. Bu sebeple hazırlanacak sözleşmede fesih hükümleri açık ve net olarak belirlenmelidir.  Fesih hükümlerinin nasıl belirleneceği hakkında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Taraf arasındaki sözleşme dışında kanunen başlıca sebepler şunlardır:

1. Müteahhidin Temerrüdü (Gecikme ve İşe Başlamama)

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 473 uyarınca; müteahhidin işe zamanında başlamaması, ruhsat başvurularını yapmaması veya inşaatı bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması durumunda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda “Nama İfa” yoluyla inşaatın başka bir müteahhide yaptırılması ve doğan zararın eski müteahhitten tahsili de mümkündür.

2. İnşaatın Ayıplı Olması

TBK m. 475’e göre, yapılan inşaatta ciddi kusurlar varsa arsa sahibi sözleşmeden dönebilir, indirim veya ücretsiz onarım talep edebilir. Ancak kaba inşaat tamamlanmışsa, “sözleşmeden dönme” yerine diğer hakların kullanılması hakkaniyet gereğidir.

3. Arsa Sahibinden Kaynaklı Sebepler

Arsanın inşaata hazır teslim edilmemesi, tapu devirlerinin yapılmaması veya teminat ipoteklerinin kaldırılmaması durumunda müteahhit de fesih davası açabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası Nasıl Açılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, sözleşmenin sona erdirilmesi için açılan bir davadır. Sözleşmenin sona ermesiyle birlikte tazminat da mahkemeden talep edilmektedir.

Davanın Tarafları

Arsa sahipleri veya müteahhit tarafından açılması mümkündür. Arsa sahipleri tarafından açılması halinde, diğer arsa sahiplerine davaya katılması için süre verilmektedir. Müteahhit tarafından açılması halinde, tüm arsa sahiplerini davalı olarak göstermek zorundadır.

15. 15. H.D., 2008/4222 E., 2009/4553K., 9.9.2009 tarihli kararında mecburi dava arkadaşlığı olduğunu belirtmiştir;
    “Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davalarının, kural olarak tüm sözleşmenin tarafı ve tapu paydaşı olan şahıslarca birlikte açılması, bunun mümkün olmaması halinde davanın tarafı olmayan sözleşmenin tarafı kişiler ile tapu paydaşlarının davaya muvafakatlarının sağlanması, taraf teşkili yapılmasından sonra davanın esasının incelenmesi gerekir. Bu şekilde muvafakat alınamaması sonucu taraf teşkilinin sağlanması mümkün olmuyorsa, davanın sonucunda verilen karar kendilerinin haklarını etkileyeceğinden, bu kişilerin davada davalı olarak yer almalarının sağlanması ve bu şekilde işin esası incelenip karar verilmesi zorunludur.”

Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Eğer, arsa sahibi veya sahipleri ile müteahhit tacir olması halinde görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemeleridir.
• Yetki Mahkeme: Müteahhittin yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshiyle birlikte müteahhite devredilen taşınmazların da iptali isteniyorsa, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası davasında arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur. Ancak, arsa sahipleri ile müteahhittin tacir ve ticari işletmeleriyle alakalı bir işlem olması halinde, arabuluculuk zorunludur.

İhtiyati Tedbir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi görülürken müteahhitte devredilen payların üçüncü kişilere satılması mümkündür. Bu sebeple davayla birlikte, dava konusu taşınmazlarda ihtiyati tedbir işlenerek satışının önlenmesi mümkündür.

Kentsel dönüşüm sürecinde de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik davalarda, ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümde imza vermeyen malikin sözleşmenin ifasının durdurulması için mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilir.

Fesih Davasının Sonuçları: Geçmişe ve İleriye Etkili Fesih

İnşaatın tamamlanma oranı, feshin hukuki sonuçlarını doğrudan belirler:

• Geçmişe Yönelik Fesih (Sözleşmeden Dönme): İnşaatın tamamlanma oranı %90’ın altındaysa uygulanır. Sözleşme hiç yapılmamış sayılır; taraflar birbirlerine verdiklerini iade eder.
• İleriye Dönük Fesih: İnşaat %90 ve üzerinde tamamlanmışsa, Yargıtay içtihatları gereği sözleşme ileriye etkili feshedilir. Müteahhit yaptığı iş oranında tapu almaya hak kazanırken, eksik işlerin bedeli tazminat olarak arsa sahibine ödenir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesihle Tazminat Talebi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshiyle birlikte mahkemeden tazminat da talep edilmesi mümkündür. Talep edilecek olan tazminat sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönmeye göre farklılık göstermektedir:

• Menfi Zarar: Sözleşmeden dönme (geçmişe etkili olarak) halinde talep edilmesi mümkündür. Müteahhitle hiç sözleşme yapılmasaydı ortaya çıkmayacak zararları ve kaybedilen fırsatları içermektedir. Örneğin, yarısı bizden kampanya sürecinin sona ermiş olması buna örnektedir.
• Müspet Zarar: Sözleşmenin feshi (ileriye etkili olarak), halinde söz konusu olur. Örneğin; eğer müteahhit zamanında ve eksiksiz daireyi teslim etmiş olsaydı, ne kadar bir zarar meydana gelmeyecekti. Sözleşme şartlarına tam uyulması halinde ortaya çıkmayacak olan zararlar dikkate alınır.

Yargıtay 23 HD., , 2017/2252 E., 2018/5681 K. 06.12.2018  tarihli  kararı:

“…Mahkemece, davacı arsa sahibinin talebinin aynen ifadan vazgeçerek ifa yerine olumlu zarar olduğu, müspet zararın talebi halinde arsa sahibine verilecek bağımsız bölümlerin yerine bağımsız bölümlerin temerrüt tarihi itibariyle bitmiş haldeki değerlerinin ödenmesi gerektiği…davacı arsa sahibi geç teslimden kaynaklı aylık 500 Euro kira alacağını talep etmiş ise de ifa yerine olumlu zararın talep edilmesi halinde gecikme tazminatına (www.karararama.yargitay.gov.tr, (16.04.2019). hükmedilemeyeceği…”

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunlukla bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması mümkündür. Kentsel dönüşümde imza vermeyen kişilerin arsa payları ise, arsa malikleri arasında açık artırma yoluyla satışa çıkarılmaktadır.

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malikler, arsa paylarının satış riskiyle karşılaşmamak için müteahhitle imzalanan sözleşmeyi imzalamak zorunda kalmaktadır.

Kentsel dönüşümde itiraz eden malik, sözleşmeye dahil olduktan sonra da dava hakkını kullanabilir. Arsa payına göre daha az bir hak elde ettiğini düşünen malik, kat karşılığı inşaat sözleşmesine hâkimin müdahalesini talep etme imkânı vardır. Bu davada, sözleşme uyarınca taraflar arasında paylaşım adalete uygun yapılıp yapılmadığı irdelenmektedir.

Bu konuda hak kaybına uğramamak için Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Maliklerin Hakları başlıklı içeriğimizi inceleyerek pay satışı ve idari süreçler hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.

Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Hakları (2025 Yargıtay Kararı)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasıyla sözleşmenin sona erdirilmesi halinde müteahhitten daire alan üçüncü kişilerin de ellerinden taşınmazlar alınmaktadır. Nitekim, müteahhitte verilen taşınmazlar avans ödemesi sayılıyordu ve arsa sahiplerine söz konusu taşınmazlar geri dönüyordu.

Müteahhitten inşaat aşamasında daire alan kişilerin durumu, 16.05.2025 tarihli yeni Yargıtay İçtihat Birleştirme Kararı ile değişmiştir.  Müteahhitten inşaat halindeyken daire satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuları artık korunmaktadır. Arsa sahibi sözleşmeyi feshetse bile, tapuda “inşaat sözleşmesi şerhi” yoksa veya alıcının kötü niyeti ispatlanamazsa, arsa sahibi o daireyi geri alamayacak; sadece müteahhitten tazminat isteyebilecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Yargıtay Kararları

• Yargıtay 23. HD. 12.10.2017 T., 2017/1492 E., 2017/2638 K. sayılı kararında geçerli bir imar planının olmaması fesih sebebi saymıştır;

: “…taraflar arasındaki sözleşme ise 07.11.2008 tarihinde imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte geçerli bir imar planı yoktur. Bu haliyle sözleşme konusunun imkânsız bulunduğu, bu imkansızlığın da sözleşmenin yapılmasından önce var olan objektif imkânsızlık olduğu ortadadır. Bu durumda TBK’nın 27/1. maddesi uyarınca sözleşme batıl olduğundan taraflar edimlerini yerine getirmekten kaçınabilir ve karşılıklı verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (www.karararama.yargitay.gov.tr, (16.04.2019). geri isteyebilirler…”

• HGK. E. 2017/(23)15-866 K. 2021/724 T. 08/06/2021 tarihli kararında sözleşmenin feshinde inşaatın “%90 ve üzeri seviyeye” olması halinde ileriye etkili olacağını hükmetmiştir;

“….  Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmî ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi hâlinde, uyuşmazlığın BK’nın 106-108. maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, MK’nın  2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Yargıtayın istikrar kazanmış uygulamaları da bu doğrultudadır. “

 

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu, Esas: 1983/3, Karar: 1984/1, 1.1984 tarihli kararında, sözleşmenin ifasına başlanılmış olması halinde, şekil şartı noksanlık iddiasının iyi niyetli olmayacağını hükmetmiştir;

“İstisna sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak BK m.106-108 hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine; ancak olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına…”

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; tarafların anlaşarak veya mahkeme yoluyla mümkündür. Taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede ihlal edilen yükümlülüğe ilişkin belirli bir süre yoksa, öncesinde ihtarname çekilmesi gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshin sonuçları inşaatın tamamlanma oranına göre farklılık göstermektedir. Yargıtay uygulamaları uyarınca inşaatın %90’nın tamamlanmış olması halinde, ileriye etkili olarak sözleşme feshedilir. Bu durumda müspet zararlar talep edilir. Ancak, sözleşmenin ifasına başlanılmamış veya belirli bir kısım ifa edilmişse, sözleşmeden dönülmesi mümkündür. Bu durumda menfi zararlar talep edilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi alanında uzmanlık gerektiren bir dava türüdür. Bu sebeple bir gayrimenkul avukatıyla çalışılması faydalı olacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular