Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Maliklerin Hakları ve Hukuki Durumu 2026

Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin mülkiyet hakkını ihlal edilmesi sık karşılaşılan bir durumdur. Riskli yapı kararı verilen yapılarda, arsa sahiplerinin %50+1 çoğunlukla karar abanabileceği düzenlenmiştir. Karara katılmayan maliklerin karara katılmaması halinde arsa paylarının satışı öngörülmüştür.   Arsa payları %50+1 çoğunluğu sağlayan malikler, diğer malikleri kendi aleyhe olan bir karara katılmaya zorlaması mümkündür.

Bu içerikte kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin hukuki durumu ve hakları konusunda detaylı bilgilendirme yapılacaktır. İçeriğimiz hakkında özeti aşağıdaki videodan izleyebilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci ve %50+1 Kuralı

Kentsel dönüşüm süreçleri 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306 Sayılı Kanun) kapsamında yürütülmektedir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında bir yapının kentsel dönüşüm süreci şu şekildedir:

Riskli Yapı Tespiti

6306 Sayılı Kanun Kapsamında bir kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için riskli alan veya riski yapı tespiti yapılması gerekmektedir:

• Riskli Yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış ve yıkılma riskli olan binaları ifade eder.
• Riski Alan: Zemin yapısı nedeniyle yıkılma riski olan, belirli bir alanda yer alan yapıları ifade ederi.

Riskli yapı tespiti, 6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA Yönetmeliği m.6 uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkilendirildiği kuruluşlar yapılmaktadır. Herhangi bir malikin başvurusu üzerine yapılmaktadır.

Kat Malikler Toplantısı ve Karar Süreci

Riskli yapının tespitinden sonra kat malikleri, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’a göre değil, 6306 Sayılı Kanunu’na tabi olarak karar almaktadır. Ancak, kat malikleri toplantı usul ve esasları KMK kapsamında yürütülmektedir.

• Binanın Yıktırılması Süresi: 6306 Sayılı Kanun m.5/3 uyarınca riskli yapının yıktırılması için kat maliklerine en fazla 90 günlük süre verilmektedir.
• Toplantıya Davet: Riskli yapı kararı hakkında kat maliklerin toplantı yaparak karar vermesi gerekmektedir. Toplantıya daveti; yönetici, denetçi veya en az üçte bir çoğunluğu sağlayan kat malikleri yapabilir. Toplantı süreçleri şu şekildedir:
• Çağrı Usulü: Toplantı tarihinden önce en az 15 gün öncesinde gündem belirtirsek yapılmaktadır. Toplantıya davet; bütün maliklerin imzalı beyanı, iadeli taahütlü mektup veya noterden ihtarname yoluyla yapılması mümkündür.
• Karar Nisabı: 6306 Sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinde üçte iki (2/3) çoğunlukla karar alınabilmekteydi. Kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması amacıyla artık salt çoğunluk (%50+1) çoğunlukla karar alınabilmektedir. Salt çoğunlukta arsa payı oranı dikkate alınmaktadır. Bir pay sahibinin arsa payı oranı %50’nin üzerinde olması halinde, tek bir kişinin karar alması mümkündür.

Kentsel dönüşümde %50+1 salt çoğunluğu sağlayan malikler şu kararları alabilirler:

• Riskli yapının güçlendirilmesi
• Yapının yıkılması,
• Bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması,
• Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin paylarının satışı

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Maliklerin Hukuki Durumu

Kentsel dönüşümde salt çoğunlukla karar alan kat malikleri, kentsel dönüşüme imza vermeyen maliklere, 15 gün sözleşmeye davet için ihtarname göndermektedir.

İmza Vermeyen Maliklere Gönderilen İhtarname ve Süreci

Kentsel dönüşümde azınlıkta kalan maliklere gönderilen ihtarnamede şu hususların yer verilmesi zorunludur:

• Anlaşma şartlarını içeren sözleşmeye davet teklifi,
• Teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının satılacağı bildirimi

Karara katılmayan malike ihtarname:

• Elektronik tebligat yoluyla,
• Noter aracılığıyla,
• Riskli yapı veya alanlar için muhtarlıklarda ilan yoluyla yapılması mümkündür.

Arsa Paylarının Satışı: İmza Vermeyenler İçin Hukuki Sonuçlar

Kentsel dönüşümde karara katılmayan malik, 15 gün içerisinde anlaşmaya katılmadığı takdirde, kendisine ait arsa payları;

• Diğer Maliklere Açık Artırma: Arsa payları öncelikle diğer malikler arasında açık artırmaya sunulur.
• TOKİ’ye Devir: Diğer malikler payları satın almazsa, ilgili arsa payı rayiç bedel üzerinden TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı)’ye devredilir

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malikin arsa paylarının satış sürecinin başlatılması için Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine veya yetkili kuruluşlara başvurulmalıdır. 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği m.15/A uyarınca şu belgelerin sunulmalıdır:

Başvuruda şu evrakların sunulması gerekmektedir:

• Anlaşma Belgeleri: Kat malikleri salt çoğunlukla karar alındığına dair imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme
• İhtarname: Kentsel dönüşümde imza vermeyen malike anlaşma şartlarını içeren teklifin sunulduğuna dair belge
• Gayrimenkul Değerleme Raporu: Karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme raporu

Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Malikin Hukuki Hakları

Kat malikleri salt çoğunlukla karar alınabilse de kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklerin başvurabileceği bazı hukuki imkanlar vardır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali (Salt Çoğunluğun Kararın İptali)

Kentsel dönüşüm sürecinde karar alınabilmesi için KMK kapsamında hukuka uygun kat malikleri toplantısı yapılmalıdır. Kentsen dönüşümde imza vermeyen malik, KMK m.33 uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açabilir:

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir.
• Zamanaşımı Süresi: Toplantı tarihinden itibaren 1 ay, her halükârda 6 ay içerisinde açılmalıdır.
• Dava Sebepleri: Toplantıya davet usulüne uygun olarak yapılmaması, yeterli çoğunluğun sağlanmaması.
• Davalı Taraf: Kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılmalıdır.
• İhtiyati Tedbir: Kentsel dönüşüm sürecinde payların satışının engellemesi için ihtiyati tedbir istenilmesi mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali (Müteahhitle Yapılan Anlaşmaya İtiraz)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yeni yapılacak binada hak sahipliği, arsa payı oranlarına göre belirlenmektedir. Kentsel dönüşümde imza vermeyen malike arsa payı oranla daha az bir hak öngörülmesi mümkündür. Bu durumda karar katılmayan malik kat karşılığı sözleşmesinin iptali veya hâkimin müdahalesini talep edebilir. Hakim, sözleşmede hakkaniyetsiz hükümler tespit etmesi halinde, sözleşmenin uyarlanması yönünde de karar vermesi mümkündür.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir.
• Dava Sebepleri: Mülkiyet hakkının ihlali, sözleşmenin şekli aykırılıkları.
• Zamanaşımı Süresi: Herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur.
• Davalı Taraf: Sözleşmeyi akdeden taraflar ile müteahhit.
• İhtiyati Tedbir: Karara katılmayan malik dava sonuçlanıncaya sözleşmenin uygulanmamasına yönelik tedbir talep etmesi mümkündür.

Konu hakkında detaylı bilgi için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi 2026” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Sebepsiz Zenginleşmeye Dayalı Tazminat Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine imza atmak zorunda kalan malikin, yeni yapıda arsa payı oranına göre daha az bir paya sahip olması mümkündür. Bu durumda diğer malikler veya müteahhit sebepsiz zenginleşmiş olur. Bu durumda kentsel dönüşümde imza vermeyen  maliklerin sebepsiz zenginleşme davası açması mümkündür:

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Davalı taraflardan herhangi birinin yerleşim yerindeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir.
• Dava Sebepleri: Arsa payı oranına göre daha fazla pay sahibi olanların sebepsiz zenginleşmesi
• Zamanaşımı Süresi: Sebepsiz zenginleşmeden itibaren 2 yıldır.
• Davalı Taraf: Kat karşılığı sözleşmenin diğer tarafları ve müteahhit.

Açık Arttırma ve Satış İşlemlerinin İptali

Kentsel dönüşümde imza vermeyen malikler, kendilerine gönderilen anlaşmaya davete 15 gün içerisinde katılmazsa, arsa payları satışa çıkarılmaktadır. Karara katılmayan malik, söz konusu satış işlemlerine yönelik iptal davası açması mümkündür:

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Satış kararı bir idari karardır. Bu sebeple satış kararı veren idarinin bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesinde dava açılması gerekmektedir.
• Dava Sebepleri: Karara katılmayan malike gönderilen ihtarnamede usulsüzlükler, anlaşma içeriklerinin belirtilmemesi, satış işlemlerinde usulsüzlükler, değerinin az tespit edilmesi.
• Zamanaşımı Süresi: Kararın tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içerisinde açılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Avukatı Hizmetlerimiz

Kentsel dönüşüm süreci uzmanlık gerektiren bir hukuk alanıdır. Kat maliklerin haklarının neler olduğu ve sürecin hukuka uygun olarak yönetilmesi için bir uzmandan destek alınması gerekmektedir. Süreç içerisinde toplantıların düzenlenmesi, maliklere tebligat, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması gibi birçok usulü işlemler vardır.

Hukuk büromuzda uzun yıllardır kentsel dönüşüm süreçleri hakkında müvekkillerimize hizmet verilmektedir. Konu hakkında bizlerden hukuki destek almak için bizlere ulaşabilir veya “Online Hukuk Danışmanlık” sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Sonuç

Riskli yapı kararı sonrasında kat malikleri; binanın yıkılması, yapının satılması veya kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yeni yapının yapılması yönünde karar alması mümkündür. Kentsel dönüşümde karar alabilmek için arsa paylarının salt çoğunluk (%50+1) sağlanması yeterlidir. Kentsel dönüşümde imza vermeyen maliklere, 15 gün içerisinde karara katılması için ihtarname gönderilmektedir. Söz konusu 15 gün içerisinde karara katılım sağlanmazsa, azınlıkta kalan maliklerin arsa paylarının satışı yapılmaktadır.

Kentsel dönüşümde imza vermeyen kişilerin; çoğunluk kararının iptali, kat karşılığı sözleşmesine hâkimin müdahalesi ve satış işlemlerin iptali gibi birçok hukuki imkan vardır.

Kentsel dönüşüm danışmanlığı ve hukuki destek için bizlere ulaşabilirsiniz.

SSS