→

Bilgi Merkezi →

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat malikleri kurulu kararının iptali, apartman veya site yönetimlerinde alınan kararların hukuka aykırı olması halinde açılan davadır. 634 sayılı Kat

Kat malikleri kurulu kararının iptali, apartman veya site yönetimlerinde alınan kararların hukuka aykırı olması halinde açılan davadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında düzenlenen bu dava türü, bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını korumayı amaçlamaktadır.

Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde yapılan toplantılarda, usulsüz alınan kararların iptali hak kayıplarının önüne geçmektedir.

4 Şubat 2026’da 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin m.15/A hükmünde yapılan değişikle kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri toplantıya çağrı usulü değişmiştir. 2026 tarihi itibariyle yapılan güncel gelişmelerle birlikte kentsel dönüşüm sürecinde toplantı yapılma süreci sıkı şartlara bağlanmıştır.

Hukuk büromuzda kat mülkiyeti hukuku alanında bilirkişilik eğitimi tamamlamış avukatlar tarafından hizmet ve danışmanlık verilmektedir. Bu içerikte kat malikleri kurulu kararının iptali davasının şartları, yargılama süreci ve 2026 yılında yapılan güncel kanun değişiklikleri hakkında detaylı bilgi verilecektir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl İptal Edilir?

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimiyle ilgili her bağımsız bölüm sahibini bağlayan kararlar alır. Ancak bu kararların geçerli olabilmesi için hem KMK’ya hem de sitenin/apartmanın yönetim planına uygun olması gerekir.

Kat malikler kurulu kararının kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünen malik, apartman toplantısının iptali talebiyle sulh hukuk mahkemesine başvurmalıdır.

Apartman ve Site Toplantısının İptali Sebepleri Nelerdir?

Kat malikler kurulu kararının iptalinin sağlanması için kanuna veya yönetim planına aykırı olan bir sebebin varlığı gerekir. Uygulamada en sık rastlanılan ve örnekleriyle kat malikleri toplantısının iptali gerekçeleri şunlardır:

Usulsüz Toplantı Çağrısı: Toplantının, yönetici veya denetçi tarafından KMK m.29’daki usullere (en az 15 gün önceden bildirim vb.) uyulmadan yapılması.
Tebligat Kusurları: Çağrının tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, gündem belirtilerek gönderilmemiş olması. Kat malikleri kurulu kararının tebliğ edilmemesi.
Karar Nisabının Sağlanmaması: Kararların, kanunda öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğuna ulaşılamadan alınması.
Yönetim Planına Aykırılık: Kararın, ana taşınmazın tapuya şerh edilmiş yönetim planındaki hükümlere aykırı olması.
Yasaklı İşlerde Karar Alınması: Örneğin; mesken olarak kayıtlı bir alanda KMK m.24 uyarınca yasaklanan (hastane, dispanser vb.) işletmelerin açılmasına yönelik kararlar.
Hukuka Aykırı Cezai Şartlar: Kat maliklerine para cezası veya yapma borcuna dayalı cezai şart yüklenmesi.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Kime Karşı Açılır?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında en sık yapılan hata ise yanlış tarafa husumet yöneltilmesidir. Davanın usulden reddedilmesine sebebiyet vermektedir. Aprtman veya site toplatışının iptali davasının tarafları şu şekildedir:

Davacı Taraf: Sadece kat maliklerden bir veya birkaçı bu davayı açabilir. Kiracıların kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma hakkı yoktur.

Davalı Taraf: Kat malikleri kurulu kararının iptali davası; site yönetimine, yöneticiye veya kararın alınmasında payı olan diğer tüm kat maliklerine karşı açılabilir. Ancak, sadece belirli kat maliklerin davalı taraf gösterilmesi mümkün değildir.

Site yönetimi veya yöneticiye açılmadığı durumda, tüm kat maliklerin taraf olarak gösterilmesi zorunludur.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptalinin Dava Açma Süresi

KMK m.32-33 hükümlerinde toplantıya katılan ve katılmayan malikler için farklı dava açma süreleri öngörülmüştür:

Durum	Dava Açma Süresi	Üst Sınır	Örnek Durum
Toplantıya Katılan ve Olumsuz Oy Kullananlar	Karar tarihinden itibaren 1 Ay	–	1 Ocak’taki toplantıya katılıp dış cephe boyası kararına “hayır” oyu veren ve bunu tutanağa işleten malik, en geç 1 Şubat’a kadar dava açmalıdır.
Toplantıya Katılmayan Malikler	Kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 Ay	Karar tarihinden itibaren 6 Ay	Toplantıya katılmayan malik, kararı 1 Mart‘ta öğrenmişse 1 Nisan‘a kadar dava açabilir. Ancak öğrenme ne zaman olursa olsun, karar üzerinden 6 ay geçmişse dava hakkı düşer.
Mutlak Butlan veya Yok Hükmündeki Kararlar	Süreye tabi değildir	Her zaman dava edilebilir	Toplantı çağrısının yetkisiz bir kişi tarafından yapılması veya kanunen yasak bir iş (örn: meskenin hastaneye çevrilmesi) hakkında karar alınması durumunda süre sınırı yoktur.

Önemli Not: Toplantıya katılan malikin dava açabilmesi için, iptali istediği karara ilişkin olumsuz oy kullanmış ve tutanağa geçirmiş olması gerekir.

Toplantıya katılmayan malikler için 1 aylık süre “öğrenme” ile başlar. Uygulamada bu genellikle karar defterinin incelenmesi, yöneticinin duyurusu veya kararın panoya asılması ile gerçekleşir. Ancak ispat yükü açısından kararın noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilmesi en güvenli yoldur.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Yok Veya Mutlak Butlanla Hükümsüz Sayıldığı Durumlar

Kararının Yok Hükmünde Olması: KMK’da belirtilen usul ve esaslara uygun bir karardan bahsedilememesidir. Örneğin; toplantı yapılması için yeterli sayının alınmamış olması, gerekli karar nisaplarının sağlanmaması örnek sayılabilir. Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması, kararın baştan itibaren geçersiz kılar. Herhangi bir süreye tabi olmadan iptali için dava açma imkânı sağlar.
Kararın Mutlak Butlan Olması: KMK’da belirtilen emredici hükümlere aykırı kararlar alınmasını ifade etmektedir. Alınan karar baştan itibaren geçersizdir. Örneğin: KMK m.24 uyarınca, konut olarak kullanılan bir apartmanda poliklinik açılma kararı alınmasıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Nerede Açılır?

Görevli Mahkeme: Kat mülkiyeti hukukuna bakmakla görevli olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılmaktadır.
Yetkili Mahkeme: Site veya apartman genel kurulun iptali davası, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki yargı yerinde dava açılmalıdır. Kesin yetki kuralı olup, mahkemece kendiliğinden dikkate almaktadır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Arabuluculuğa Tabi Midir?

2026 tarihi itibariyle açılacak kat malikleri kurulu kararının iptali davası açılmadan önce zorunlu dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan başvurulması halinde dava usulden reddedilecektir.

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası öncesinde zorunlu dava şartı arabuluculuk süresi 3 haftadır. Bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir ve 4 haftada sürecin tamamlanması gerekir. Arabuluculuk sürecinde dava süresi durmaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, 1 aylık dava açma sürecinde zorunlu dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculukta imzalanan son tutanak sonrasında kalan dava süresi içerisinde davanın açılması gerekir.

Örnek Hesaplama: 1 aylık dava açma süresinin 10. Gününde zorunlu dava şartı arabuluculuğa başvurulduğunu düşünelim. Son tutanağın imzalanması sonrasında 20 gün içerisinde davanın açılması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karar İptallerinin Önemi ve Ek-12

4 Şubat 2026’da 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin m.15/A hükmünde yapılan değişikle kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri toplantısında değişikliğe gidilmiştir.

Artık riskli yapılarda salt çoğunlukla alınan kararların geçerliliği, Ek-12 formatındaki toplantı tutanaklarının usulüne uygun düzenlenmesi gerekmektedir. Usulüne uygun yapılmayan bir apartman toplantısının iptali veya site toplantısının iptali söz konusudur.

Kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunlukla malikler riskli yapılarla alakalı karar almaktadır. Karara katılmayan malikler için ise Ek-12 formuna göre düzenlenmiş bir toplantı tutanakla belirtilmelidir. Ek-12 Bina Ortak Karar Protokolü’ne dökülmemişse, karara katılmayan malikler için güçlü bir iptal gerekçesi oluşur.

Kentsel dönüşümde hak kaybına uğramamak ve payınızın satışını engellemek için Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Maliklerin Hakları içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Dilekçe Örneği

Kat malikler toplantısının iptali için hazırladığımız dilekçe örneği sadece bilgilendirme amaçlıdır. Dilekçenin her somut olaya göre münhasır olarak hazırlanması gerekir. Doğrudan veya dolayı olarak dilekçe örneğinin kullanılması halinde hukuk büromuzun bir sorumluluğu bulunmamaktadır.

Sonuç

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası KMK veya apart/site yönetim planına aykırı kararlar alınması halinde söz konusudur. Dava hakkı sadece kat maliklerine tanınmıştır.

Toplantıya katılan ve olumsuz oy kullanan malikler, toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır. Toplantıya katılmayanlar için ise dava süresi; toplantıyı öğrendiği tarihnten itibaren 1 ay, her halükârda 6 aydır. Ancak, mutlan veya yok hükmünde olan kararlar için her zaman iptal davası açılabilir.

Kat malikler genel kurul kararının iptali davası, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Dava açılmadan önce zorunlu dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.

Kat mülkiyeti hukuku alanında uzmanlık gerektiren bir hukuk alanıdır. Bu alanında profesyonel hukuki destek almak bize ulaşabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu kararının iptali kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Hayır, İstinaf ve Yargıtay kanun yolları tüketilmeden kararlar icraya konulmamaktadır. Karara ilişkin para veya vekalet ücreti alacağı konulduğu takdirde icranın iptali davasının açılması mümkündür.

Kat malikleri kurulu kararı iptal edilirse ne olur?

Site veya apartman genel kurul kararı geçmişe yönelik olarak geçerliliğini yitirir. Karar uygulanmışsa eski hale getirilir.

Ortak alanlarda değişiklik yapılması için gerekli nisap nedir?

Kat maliklerin ortak alanları için değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmalıdır.

Kiracı site toplantısının iptalini isteyebilir mi?

Hayır, KMK m. 33 uyarınca bu hak yalnızca kat maliklerine (taşınmaz sahiplerine) aittir.

Ek-12 düzenlemesi toplantı iptalini nasıl etkiler?

Ek-12, toplantı çağrısından tutanak formatına kadar tüm sürecin teknik şartlarını belirler. Bu şartlara uyulmaması kararı doğrudan "iptal edilebilir" hale getirir.