Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Kentsel Dönüşüm

Arsa payının düzeltilmesi davası, kat maliklerin ana taşınmaz üzerindeki malik oranlarının düzeltilmesi için açılan davadır. Her bağımsız bölümün arsa üzerinde temsil ettiği bir pay bulunur. Bu payın hayali daireler, mt2 oranla doğru yansıtmaması gibi sebeplerden dolayı arsa paylarının düzeltilmesi davası açılmaktadır.

Bu içerikte arsa payı düzeltme davası şartları, yargılama süreci ve dava sonucunun etkisi hakkında detaylı bilgi verilecektir.

Arsa Payı Nedir ve Nasıl Belirlenir?

Arsa payı, bir binada bulunan bağımsız bölümlerin ana taşınmazda temsil ettiği oranlardır. Bir evin, iş yerinin veya kömürlüğün arsa üzerinde bir payı vardır. Bu arsa üzerinde, kat malikleri ortak mülkiyet sahibidir. Arsa payı, bu ana gayrimenkulde ne kadar bir oranda malik olunduğunu göstermektedir.

Arsa payının belirlenmesi, kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçildiği esnadaki bağımsız bölümün değerine göre belirlenir. Bu değerin belirlenmesinde üç temek kriter dikkate alınır:

• Metrekare Sayısı: Bağımsız bölümün ne kadar bir metrekare alanı olduğu dikkate alınır. 100 metre kare bir evin, 50 metrekare evden daha fazla bir orana sahip olması gerekir.
• Konumu: Deniz manzaralı olan bir evin, giriş veya yüksek katta bulunan bir evden daha değerlidir. Kat çıktıkça bağımsız bölümde değer artışı olur. Rüzgâra karşı konumu, dairenin güneş alması etkileyen hususlardır.
• Değeri: İşlek bir caddede işyerinin değeri, normal bir konuttan daha değerlidir.

Arsa Payı Oranı Nasıl Hesaplanır?

Daireye düşen arsa payı oranı hesaplaması, tapu senedinde yazan ana taşınmaz metrekaresinin bağımsız bölüme bölünmesiyle bulunur. Örneğin, 1000 mt2 ana taşınmazda oranınız 15/150 olduğu varsayımında 1000*15/150 formülüyle tespit edilir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir ve Neden Açılır?

Arsa payının düzeltilmesi davası, ana taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerin temsil ettiği pay oranlarının düzeltilmesi için açılmaktadır. Arsa üzerindeki gerçek mülkiyet hakkı oranının tespiti bu davayla mümkün olmaktadır.

Bu davanın başlıca açılma sebepleri şunlardır:

• Hayali dairelerin bulunması,
• Bina metrekare oranlarına uygun olmayan bir arsa payı dağılımı,
• Tapu kayıtlarında görünmeyen kaçak yapıların varlığı,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken hatalı değerleme yapılması.

Arsa Payı Düzeltme Davası Şartları Nelerdir?

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için;

• Kat irtifakı veya kat mülkiyet kurulmuş bir ana taşınmaz olmalı,
• Ana taşınmaz üzerindeki yapının mevcut olması,
• Arsa payı oranlarının gerçeği yansıtmaması gerekir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Kentsel Dönüşüm Sürecinde Önemi

Arsa payı düzeltilmesi davası kentsel dönüşüm sürecinde çok sık rastlanan dava türüdür. Nitekim, yeni yapılan binada arsa payı oranına göre hak sahibi olurlar. Yani, bir kişinin ana taşınmazdaki mülkiyet hakkı ne kadar yüksekse, yeni yapıda o kadar hak sahibi olur. Kentsel dönüşüme girecek olan binalarda, iki evin metrekare sayısı aynı olsa bile, arsa payı oranı yüksek olan yeni yapıda daha fazla hak sahibidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası, kentsel dönüşüm sürecine başlamadan açılması gereken davadır. İlk olarak kat maliklerin mevcut arsada malik haklarını doğru tespit ettirmeleri gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde haklarınız hakkında daha fazla bilgi almak için “Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyen Maliklerin Hakları ve Hukuki Durumu 2025” adlı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Bina Yıkıldıktan Sonra Arsa Payı Düzeltme Davası Açılabilir Mi?

Bu davalarda uyuşmazlık bağımsız bölümlerin ana taşınmazdaki oranlarıdır. Bu sebeple ana taşınmaz üzerinde mevcut bir yapının bulunması gerekmektedir. Bu sebeple bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılamaz.

Bu davada önemli diğer bir husus, dava açıldıktan sonra binanın yıkılıp yıkılmadığıdır. Zira bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılamaz. Davadaki uyuşmazlık, mevcut bağımsız bölümlerin ana taşınmazdaki oranlarına ilişkin olduğu için, ortada bir yapı olmaması halinde dava konusuz kalır. Ancak, yargılama sırasında bina yıkılırsa, bilirkişi keşfi yapılmışsa dava süreci devam etmesi mümkündür.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları

Öncelikle belirtmek gerekir ki bu davalarda tüm kat maliklerin taraf olarak gösterilmesi şarttır:

• Davacı Taraf: Bir veya birden fazla kat maliki olması mümkündür. Kiracı, intifa hakkı sahibi gibi malik haricindeki kişiler tarafından açılamaz.
• Davalı Taraf: Davacı taraf olan kat malikleri haricindeki tüm maliklerin davalı olarak gösterilmesi gerekir.

Bu davalarda yaşanılan sorunlardan biri taraf teşkilinin sağlanmasıdır. Bütün kat maliklerinin davada taraf olarak gösterilmesi gerekmektedir. Bu sebeple kat maliklerin mümkün olduğunda birlikte hareket etmesi önemlidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre

Kat malikleri tarafında her zaman bu davanın açılma imkânı vardır. Herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Ancak, kentsel dönüşüm sürecinde binanın yıkılıp arsa vasfına dönüşmeden önce davanın açılması gerekir. Arsa niteliğinde olan taşınmazlar için bu davanın açılma imkanı yoktur.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payların düzeltilmesi davası, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun m.3 hükmünde düzenlenmiştir.  KMK’dan kaynaklanan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir. Kat malikleri tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede dava açması gerekmektedir.

Bu dava türü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun m.3 hükmüne düzenlenmiştir. Kat mülkiyetinden kaynaklı hukuki uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir. Davanın taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

KMK’dan kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Bu sebeple, arsa payının düzeltilmesi davasında ilk olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulmalıdır. Dava yoluna başvuruda olduğu gibi, tüm kat maliklerin arabuluculuk sürecine katılım sağlanması zorunludur. Bu sebeple bir gayrimenkul avukatından destek alınması önemlidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında İhtiyati Tedbir ve Delil Tespiti

Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde bir müteahhitle imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yeni yapılacak bir yapıda kat maliklerin hakların tespiti için bu dava açılmaktadır. Ancak, kentsel dönüşüm süreci devam ederken, bina yıkılmadan önce binanın mevcut durumu tespit edilmesi gerekir. Bu sebeple mahkemeden yıkım işlemlerin durulması yönünde ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür. Ayrıca, mahkemeden mevcut yapının durumu hakkında keşif ve bilirkişi raporunun alınması talep edilmelidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Yargıtay Kararları Kararları (Emsal Kararlar)

Mahkemeler, arsa payının düzeltmesi davası kararlarında Yargıtay’ın emsal kararlarını dikkate alır. İşte bu konudaki önemli kararlardan bazıları:

• Yargıtay 20. HD, 2017/2569 E, 2017/6174 K., 04/07/2017 Tarihli Karar

Yargıtay, kat irtifakına geçiş tarihindeki bağımsız bölüm değerlerinin açıkça ortaya konulması gerektiğini vurgulamıştır. Yargıtay’a göre, arsa payları arasındaki orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler belirlenmelidir.

• Yargıtay 20. HD, 2017/5442 E, 2019/1190 K, 20.2.2019 Tarihli Karar

Bu kararda Yargıtay, dava sürecinde tüm kat maliklerinin davaya taraf olarak dahil edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Dava, tüm maliklerin iddia ve delilleri doğrultusunda çözüme kavuşturulmalıdır.

Sonuç

Arsa payının düzeltilmesi davası, bağımsız bölümlerin ana taşınmazda gerçek değeriyle orantılı hale getirilmesi için açılmaktadır. Bağımsız bölümün metrekaresi, konumu ve değeri bu oranlamayı etkileyen husustur. Ana taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçiş yapıldığı tarihteki bağımsız bölümlerin değeri dikkate alınmaktadır.

Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinin artmasıyla birlikte bu davanın önemi daha çok artmıştır. Nitekim, yeni yapılacak olan binalarda ana taşınmazdaki mülkiyet hakkına göre yeni yapılacak binada hak sahipliği tespit edilmektedir. Burada önemli olan husus; bina yıkılmadan önce bu davanın açılması ve süreç esnasında ihtiyati tedbir talep edilmesidir.

Özellikle kentsel dönüşüm gibi büyük projeler söz konusu olduğunda, en küçük bir hata bile telafisi zor sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, arsa payı davası avukatı ile çalışmak, sürecin en başından itibaren hukuki haklarınızın doğru bir şekilde korunmasını sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular