Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar 2026

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar özellikle arsa sahipleri için önem arz eden bir konudur. Nitekim, inşaatın yarıda kalma ihtimali veya ayıplı bir yapı yapılması gibi risklerden korunmak için belli başlı dikkat edilmesi gereken hususlar vardır.

Özellikle 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında arsa sahiplerinin daha dikkatli olması gerekmektedir. Arsa sahiplerin müteahhitte devredilen tapuların üçüncü kişilere satılması halinde, tapu siciline güven korunmaktadır.

Bu içerikte, bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususların neler olduğu hakkında detaylı bilgi paylaşılacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Olması Gerekenler ve Dikkat Edilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar; sözleşmenin şekil şartı, tarafların hak ve yükümlülükleri, cezai şartlar gibi husus vardır. Taraflar arasında sözleşme akdedilmeden önce aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir:

1. Noterde Düzenleme Şeklinde Sözleşme ve Geçerlilik Şartı

Kar karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşmeler bünyesinde hem eser sözleşmesin hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi barındırmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerin noterde düzenlenme yoluyla yapılması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de noterde düzenleme yoluyla yapılmadığı sürece geçerli olmamaktadır.

Uygulamada noterde sözleşme imzalanmadan önce arsa sahipleri ile müteahhit arasında sözleşme şartları konusunda anlaşılmak ve imzalanmaktadır. Ancak, noterde düzenleme yoluyla yapılmayan sözleşme geçerli değildir.

2.Arsanın İmara Uygunluğu ve Avam Projesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut arsanın imar durumuna uygun olarak yapılması gerekmektedir. İzin verilen kat sayısı, taşınmazın imar durumu özelliklerin dikkat edilmesi gerekmektedir. Henüz teklif aşamasında müteahhitler tarafından avam projesi masrafına katlanılmak istenilmemektedir. Ancak, bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması kararlaştırılması halinde, avam projesinin alınması faydalı olacaktır.

3.İnşaata Başlama ve Bitiş Süreleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan en önemlisi sözleşmede sürelerdir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde ilk olarak binanın yıkılması için yıkım ruhsatı ve akabinde inşaat ruhsatı alınmaktadır. Bu ruhsatların alınma süresinin ne zaman başlanacağı, inşaatın tamamlanma sürelerin açıkça yazılması gerekmektedir.

4. Kademeli Tapu Devri ve Teminat İpoteği Modeli

Uygulamada bilinen iki tip kat karşılığı inşaat sözleşmesi türü vardır:

• Ankara Tipi İnşaat Sözleşmesi: Sözleşmenin en başında müteahhite düşen paylar devredilmektedir. Arsa sahipleri söz konusu tapulara söz konusu tapulara ipotek tesis etmektedir.
• İstanbul Tipi İnşaat Sözleşmesi: Bu sözleşme türünde, inşaatın tamamlama oranına göre müteahhitte düşen paylar devredilmektedir. Örneğin, inşaatın su basma seviyesine gelmesi, belirli katlar tamamlanması ve en sonunda anahtar tesliminin yapılması.

Bu kapsamda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan biri müteahhitte devredilen taşınmazlardır. Sözleşmenin en sağlıklı yöntemi, inşaatın tamamlama oranına göre müteahhitte taşınmazların devrini yapmaktır. İşin teslim tarihi, teminat ipoteği, hakların devir aşamaları ve projeye aykırılık durumundaki yaptırımlar netleştirilmelidir.

5.Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan biri de cezai şartlardır. Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde malikler, inşaat tamamlanıncaya kadar başka bir taşınmaz kiralamaktadır. İnşaatın geç tamamlanması halinde, enflasyonun da dikkate alınarak, ay başına bir gecikme tazminatı belirlenmesi gerekir. Ayrıca, inşaatın yarım bırakılması ve belirli bir süre geçmesine rağmen tamamlanması halinde, cezai şart belirlenmelidir.

İnşaatın durması halinde arsa malikleri, yeni bir müteahhitte inşaatı tamamlatma hakkını sözleşmede belirtmesi gerekir. Buna nama ifa denilmektedir.

6.İnşaatta Kullanılacak Malzemeler (Teknik Şartname Hükümleri)

İnşaata kullanılacak malzemelerin en iyi kalite gibi muallak tabirler yerine, doğrudan marka ve nitelik belirtilmesi gerekmektedir. “Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi ifadeler yoruma açıktır. . Teknik şartnamede markalar, kalite sınıfları (TSE, ISO vb.) ve uygulanacak işçilik standartları tek tek yazılmalıdır. Mutfak dolabından asansör markasına kadar her detay sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır.

7.Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mücbir Sebepler

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan biri de mücbir sebeplerdir. Mücbir sebepler, inşaatın tamamlama süresinin uzamasına sebebiyet veren halleri içermektedir. Örneğin, ülkede iç karışıklık çıkması halinde inşaata devam edilememesi halinde, inşaat bitim süresine eklenir. Bu gibi ihtimallerin sözleşmede açık ve net olarak belirlenmesi gerekir. Muallak ifadeler, yerine somut gerekçeler sözleşmede belirtilmelidir.

8.Ayıptan Doğan Sorumluluk

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar dan biri de müteahhittin inşaatı eksik veya kusurlu tamamlamasıdır. Bu durumda ayıplı ifa söz konusudur. Bu ayıplı ifadan bazıları, kullanım sonucu ortaya çıkması mümkündür. Bunlara gizli ayıp denilmektedir. Bu sebeple, ilk başta gözle görülen açık ayıplar ile gizli ayıplarla alakalı sorumluluk süresi, ayıbın ortaya çıkması halinde tadilat süresi gibi ayrıntıların düzenlenmesi gerekmektedir.

9. Arsa Payı Oranı ve Daire Paylaşımı Planı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yeni yapılacak olan yapıda bağımsız bölüm hakları arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Ana taşınmazın arsa payı oranlarının dağılımlarında bir adaletsizlik söz konusuysa ilk önce bu durumun giderilmesi gerekmektedir. Konu hakkında detaylı bilgi için “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Kentsel Dönüşüm” adlı içeriğimizi ziyaret edebilirsiniz.

10. Daire Paylaşımı Planı ve Şerefiye Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine ve müteahhitte düşen bağımsız bölümler açıkça belirtilmelidir. Bir iş yeri söz konusu olduğunda şerefiye payının nasıl belirleneceği hususunda taraflar mutabık kalmalıdır.

11. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçin Gerekli Evraklar

Sözleşme hazırlık sürecinde şu belgelerin eksiksiz olması gerekir:

• Güncel Tapu Kaydı ve Çap Belgesi
• İmar Durum Belgesi (Belediyeden)
• Aplikasyon Krokisi
• Arsa Sahiplerinin Kimlik Fotokopileri
• Müteahhidin İmza Sirküleri ve Ticaret Sicil Gazetesi Örneği
• Noter huzurunda verilecek özel yetkili vekaletname,
• Vekaletname ile sözleşme imzalanacaksa fotoğraflı özel yetki içermelidir.

Kat Karşılığı Sözleşmesinde Müteahhidin Sözleşmeye Uymaması

Kat karşılığı sözleşmesinde müteahhidin sözleşmeye uymaması; inşaata başlanılmaması veya yapı tesliminin gecikmesi veya ayıplı inşaat yapılması gibi hallerde ortaya çıkması mümkündür.  Bu durumda arsa sahiplerinin seçimlik hakları doğar:

Sözleşmenin Feshi ve Dönme Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirmenin iki yolu vardır:

• Sözleşmeyi Feshetme (İleriye Etkili): Kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi, geçmişte yapılan işlemler geçerliliği korur ve ileriye etkilidir.
• Sözleşmeden Dönme (Geçmişe Etkili): Sözleşme taraflar arasında hiç yapılmamış sayılır. Ancak Yargıtay’a göre yüklenici inşaatı %90 oranında tamamlamışsa, sözleşmenin ileriye etkili olacaktır.

Arsa sahiplerinin hangi durumda sözleşmeyi feshetme veya dönme imkanlarının olacağı belirtilmesi gerekmektedir. Örneğin, inşaatın ruhsatının alınmasına rağmen 6 ay inşaata ara verilmesi halinde, sözleşmenin feshedileceği belirlenebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususların başında gelen konulardan biridir. Konu hakkında detaylı bilgi için https://www.kaansafak.av.tr/kat-karsiligi-insaat-sözlesmesinin-feshi/ adlı sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Tapu İptal ve Tescil Davası

Kat karşılığı sözleşmesinde müteahhidin sözleşmeye uymaması halinde sözleşme sona erdirilir. Sözleşme kapsamında müteahhite hakkedişinden daha fazla bir taşınmaz devri yapılmışsa tapu iptali ve tescil davası açılır.

Nama İfa: İnşaatı Müteahhit Namına Tamamlama

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.473 uyarınca mütahhit inşaat ayıplı, eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini anlaşılması halinde arsa sahipleri sözleşmeden dönebilir. Bu durumda arsa sahipleri, masraflar müteahhite ait olmak üzere, bir başka müteahhite işi yatpırabilirler. Bir başka müteahhite inşaatın onarılması veya tamamlatılmasına nama ifa denilmektedir.

Gecikme Tazminatı ve Eksik İş Bedeli

Kat karşılığı sözleşmesinde müteahhidin sözleşmeye uymaması diğer bir seçenecek ise müteahhite inşaatın tamamlatılmasıdır. Bununla birlikte sözleşmede belirtilen veya mahkeme yoluyla tespit edilecek bir gecikme tazminatı talep edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Projeye Aykırılık Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde projeye aykırılık, binanın iskanının alınmasına engeldir. Bu durumda müteahhittin  “ayıplı ifa” sorumluluğu doğmaktadır. Bu durumda arsa sahibi:

• Projenin eski hale getirilmesini talep edebilir.
• Aykırılık giderilemiyorsa “ayıplı ifa” nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir.
• Belediye tarafından kesilecek para cezalarından müteahhidin sorumlu tutulacağını sözleşmeye eklemelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İskan Alınmaması (Yapı Kullanım İzni)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan alınmaması, müteahhittin sözleşmesel yükümlülüklerini tam yerine getirmemesini ifade eder. Nitekim, “anahtar teslim” olarak adlandırılan husus, inşaatı yapılan yapıda iskanın alınmasını ifade etmektedir. Arsa sahiplerinin bunun için sözleşmede müteahhitte devredilecek payın belirli bir kısmını iskan alınma şartına tutulması önemlidir. İskan alınana kadar arsa sahiplerinin son tapu devrini veya son ödemeyi yapmama hakkı (hapis hakkı) saklı tutulmalıdır

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Arsa Sahibinin Payını Satması

İnşaat süreci devam ederken sarsa sahibinin payını satması mümkündür. Müteahhitlerin burada haklarını koruması için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Şerhle birlikte taşınmazın yeni malikine karşı da sözleşmenin şartları ileri sürülmesi mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhittin Payını Satması

16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı sonrası, müteahhide başlangıçta tüm tapuların devredildiği “Ankara Tipi” sözleşmeler arsa sahipleri için büyük bir risk haline gelmiştir. Müteahhit bu tapuları üçüncü kişilere satarsa, inşaatı bitirmese dahi arsa sahibi artık o tapuları geri alamayabilir.

Kentsel Dönüşümde İtiraz Eden Kişilerin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

Kentsel dönüşüm azınlıkta kalan malikler için kritik bir süreçtir. Temel olarak iki seçenek vardır: Birincisi kat karşılığı sözleşmesine dahil olmayarak, kararın iptali için yasal süreç başlatmaktır. Ancak, bu durumda açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılma riski vardır. Diğer bir yol ise; sözleşmeye ihtirazı kayıtla dahil olarak, sonrasında uğranılan hak kayıpların telafisi için dava açmaktadır. Örneğin, arsa payı oranına göre teklif edilen daire gerçek hakkı sağlamıyorsa, kat karşılığı inşaat sözleşmesine hâkimin müdahalesi talep edilir.

Kentsel dönüşümde itiraz edenlerin yasal hakları hakkında daha detaylı bilgiye ulaşmak için Kentsel Dönüşümde İmza Vermeyenlerin Hakları içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Sonuç: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Avukat Desteğinin Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, artan kentsel dönüşüm süreçleriyle birlikte daha da önem kazanmıştır. Sözleşmelerin konusu taşınmaz mal varlığı olması sebebiyle dikkat edilmesi birçok nokta vardır. Başlıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar; inşaat bitirme süresi, tarafların hak ve yükümlülükleri, ayıptan doğan sorumluluk ve cezai şartlardır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, en değerli varlığınız olan gayrimenkullerinizin geleceğini belirler. Haklarınızı tam anlamıyla korumak ve güvenli bir süreç geçirmek için profesyonel hukuki destek alın. Kat karşılığı sözleşme hazırlığı ve risk analizi için bize ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular